Обвал "самой безопасной инвестиции": как миллионы потеряли на рынке жилья

В Израиле долгие годы бытовало убеждение: квартира — самая надежная инвестиция. Цены росли 17 лет подряд, и казалось, что этот рынок только поднимается. Но в последние месяцы ситуация резко изменилась. Цены реально падают, многие инвесторы несут большие потери, а деньги массово перетекают на фондовый рынок, который, напротив, показывает один из лучших результатов в мире.

Какие же факторы к этому привели? Повышение процентных ставок, рост эмиграции, переизбыток новостроек на рынке жилья и ограничения Банка Израиля, или же комбинация всех этих факторов?  

Что произошло с ценами на жилье?

За январь–август-сентябрь цены на квартиры в Тель-Авиве упали на 6,13%. Если до этого квартира стоила, к примеру, 10 млн шекелей, то сейчас кошелек ее владельца "похудел" примерно на 613 тыс. шекелей, а с учетом инфляции — на 840 тысяч шекелей.

При этом, приобретая жилье, покупатель за "единственную квартиру" заплатил налог на покупку около 514 тыс. шекелей (если квартира была "инвестиционной"— около 879 тыс. шекелей). То есть люди платили огромные налоги, чтобы в итоге получить падение стоимости почти на миллион.

Почему в Тель-Авиве цены падают сильнее?

1. Продажа огромных земельных участков (главным образом бывшая территория Сде-Дов). Там застройщики переплатили за землю, переоценили спрос — и теперь вынуждены снижать цены.
2. Эмиграция

За 2022–2024 из Тель-Авива уехали 24 718 человек, а вернулись только 7 748. Чистый отток: 16 970 человек. Снижается спрос, цены падают.

В среднем по стране, по официальным данным) падение стоимости жилья — 2.36% (в реальности — около 4.7%). Если квартира стоила 5 млн шекелей, то ее владелец "потерял" примерно 235 тыс. шекелей.

3. Роль процентной ставки: ипотека становится неподъемной

В начале 2022 года ставка Банка Израиля была 0.1% — практически ноль. За год (!) она поднялась до 4.25%, а затем до 4.75%. Сейчас — около 4.5%. Ставка "прайм" (основа ипотечных кредитов) ≈ ставка банка Израиля + 1.5%, то есть около 6%.

Что это означает?

• ежемесячные платежи резко выросли;
• зарплаты не успевают за инфляцией;
• из-за заморозки налоговых льгот семьи платят больше налогов;
• молодые семьи и инвесторы просто перестали брать ипотеки.

4. Инвесторы уходят с рынка

В сентябре сделки инвесторов упали на 15%. Куплено всего 1 191 инвестиционных квартир. При этом у застройщиков "лежит на складе" рекордное количество единиц жилья — 83 920 новых квартир (+20% по отношению к прошлому году)

Центр страны (не включая Тель-Авива)

Цены за 7 месяцев упали на 3.26%, а с учетом инфляции — на 5.6%. Центральный округ — это 11 больших городов, где живет 41% населения Израиля. Эмиграция тоже влияет: три большие города (Петах-Тиква, Ришон-ле-Цион, Рамат-Ган) потеряли чистыми 8 097 человек.

Продажи по стране падают:

• всего продано в 3-м квартале: 23 330 квартир (–16%)
• из них новых: 8 780 (–21.5%)

Если бы не госпрограмма ("Цена для новосела"), был бы крах. На свободном рынке в сентябре было куплено лишь 6 048 квартир. Минус 19% по отношению с аналогичным перидодом в минувшем году.

Иерусалим и Хайфа — исключения?

Иерусалим:

• номинально +1.7%, реально –0.7%
• эмигрировали: 14 002 человек, вернулись 6 924, чистый отток –минус 7 078

Но влияние слабее, чем в центре, потому что: в Иерусалиме "больше людей на одну квартиру", значит спрос стабильнее.

Хайфа:

• номинально +1.17%, реально –1.2%
• отток: –8 006

Но город стал убежищем для семей с Севера во время войны, и спрос вырос.

5. Ограничения Банка Израиля на финансирование строительства

Чтобы остановить "перегрев" рынка и риск пузыря, в марте 2024 Банк Израиля:

• ограничил кредитование застройщиков,
• запретил "кредит-баллон" — когда покупатель почти ничего не платит до конца стройки.

Это уменьшило риск для банков, но сократило спрос — меньше людей были готовы вкладываться в недвижимость без дешевого финансирования.

6. Кто уезжает из Израиля — и почему это влияет на рынок жилья

В основном уезжают люди с высоким образованием. То есть:

• с более высокими доходами,
• с большим потенциалом спроса на недвижимость,

Когда уезжают люди, способные покупать жилье, спрос падает сильнее.

7. Деньги уходят из недвижимости на фондовый рынок

За последний год Тель-авивская биржа выросла более чем на 50% — один из лучших результатов в мире. И инвесторы задают вопрос: зачем покупать квартиру с налогом 8% и надеяться, что не потеряешь, когда можно купить акции?

Главный вывод: рынок жилья в Израиле переживает редкое явление: реальное падение цен после долгих лет роста.

По материалу обозревателя "Маарива" Шломо Маоза