Израильский рынок жилья постепенно меняет правила игры.
Цены на квартиры пока не обрушились, но покупатель уже получил то, чего ему не хватало последние годы: возможность выбирать, сравнивать предложения и торговаться. На фоне слабого спроса владельцам квартир и застройщикам приходится становиться сговорчивее, особенно там, где предложение заметно превышает число желающих купить.
Последние данные Центрального статистического бюро Израиля показывают, что в мае–июне 2026 года цены на жилье были на 1,5% ниже, чем годом ранее. При этом сильнее всего за год подешевели квартиры в Центральном округе, где снижение составило 4,1%, и в Тель-Авивском округе, где цены опустились на 1,7%. В Хайфском округе падение составило 1,8%.
Месячная картина выглядит спокойнее: между апрелем–маем и маем–июнем цены в среднем даже немного выросли. Но это не отменяет главной тенденции: рынок уже далеко не так уверенно работает в пользу продавца, как несколько лет назад.
Центральный округ: покупатель получил больше пространства для торга
Центр Израиля остается одним из самых дорогих рынков страны, однако именно здесь за последний год произошло одно из наиболее заметных снижений цен. По данным ЦСБ, квартиры в Центральном округе подешевели на 4,1% в годовом выражении.
Причина не в том, что жилье внезапно стало никому не нужно. Скорее, покупатели стали намного осторожнее. Высокая стоимость квартир, дорогая ипотека и общая неопределенность заставляют людей дольше принимать решение и не соглашаться на первое же предложение.
Для продавца это означает простую вещь: квартира, выставленная по завышенной цене, может надолго остаться без покупателя. Поэтому разница между ценой в объявлении и реальной стоимостью сделки становится все более важной.
Тель-Авив: дорогой рынок тоже начал сдавать позиции
Тель-Авив остается особым случаем. Средняя стоимость жилья здесь по-прежнему значительно выше, чем даже в таких дорогих городах, как Рамат-Ган и Герцлия. Однако последние данные показывают, что разрыв между Тель-Авивом и остальным рынком продолжает меняться, а спрос на квартиры вторичного рынка в городе ослабевает.
Особенно чувствительными к ситуации оказались квартиры без защищенной комнаты, мамада. Исследование Madlan показало, что в Тель-Авиве разница между стоимостью квартир с мамадом и без него выросла с 2,6% в 2023 году до 11,1% в 2025-м. При этом речь идет не только о росте стоимости защищенного жилья: квартиры без мамада в городе заметно потеряли в цене.
Это важный сигнал для покупателей. Даже в самом дорогом городе страны продавец уже не может одинаково оценивать все квартиры только исходя из района и площади. Состояние дома, наличие мамада, этаж, парковка и другие характеристики все сильнее влияют на реальную цену сделки.
Хайфа: рынок становится удобнее для покупателя
Хайфский округ также оказался среди регионов, где цены снизились в годовом выражении. За год падение составило 1,8%.
Хайфа при этом остается одним из рынков, где покупателю проще найти относительно доступное жилье по сравнению с центральными районами страны. Сочетание более низких цен и ослабления спроса дает возможность дольше выбирать квартиру и внимательнее оценивать предложение.
Еще один фактор связан с характеристиками самого жилья. Как показывают данные Madlan, наличие защищенной комнаты становится все более существенным фактором стоимости. В нынешних условиях покупатель гораздо меньше готов переплачивать за квартиру, которая не отвечает его требованиям безопасности.
Беэр-Шева: слабый спрос заставляет продавцов считаться с покупателем
Беэр-Шева не входит в число лидеров по годовому падению цен на уровне округа, однако рынок города показывает другую проблему: покупателей стало недостаточно. Особенно заметно это по активности инвесторов.
По данным Минфина, именно Беэр-Шева оказалась среди городов с наиболее высокой долей отмененных сделок по покупке жилья. В целом с начала года число отмененных сделок выросло на 41%, а Беэр-Шева и Тверия оказались среди лидеров по этому показателю.
Когда потенциальные покупатели начинают отказываться от уже заключенных сделок или откладывают покупку, продавцам становится сложнее удерживать первоначальную цену. Особенно это касается квартир, которые требуют ремонта, не имеют мамада или конкурируют с большим количеством похожих объектов.
Тверия: еще один рынок, где продавцу приходится ждать
Тверия также попала в число городов с высокой долей отмененных покупок. Это не означает автоматического обвала стоимости всех квартир, но показывает, насколько чувствительным остается спрос за пределами наиболее востребованных районов страны.
На слабом рынке особенно трудно продаются объекты с завышенными ожиданиями владельцев. Если рядом появляются несколько похожих квартир, покупатель получает возможность сравнить их и выбрать ту, где продавец готов сделать более серьезную уступку.
Именно поэтому снижение цены в объявлении становится не единственным способом привлечь покупателя. Продавцы могут соглашаться на более выгодные условия сделки, оплачивать часть расходов или идти на уступку непосредственно во время переговоров.
Почему продавцы начали уступать
Главная причина проста: покупателей мало, а выбор у них стал больше. По данным ЦСБ, во втором квартале 2026 года было продано 22 640 квартир. Продажи новых квартир выросли на 18,4%, но сделки с жильем на вторичном рынке сократились на 11,3%.
Одновременно в Израиле накопился большой запас непроданных новых квартир. По данным, приведенным Globes, объем такого предложения достиг примерно 84 тысяч квартир. Застройщики пытаются привлекать покупателей различными акциями, а некоторые компании пока предпочитают не снижать официальную цену, рассчитывая переждать слабый период.
Это создает интересную ситуацию. Формально цена квартиры может оставаться прежней, но фактическая стоимость покупки снижается за счет скидок, рассрочек, субсидирования части расходов и других предложений. Поэтому смотреть только на цену в объявлении сегодня недостаточно.
Почему цены пока не падают резко
Несмотря на все эти факторы, говорить о масштабном обвале рынка пока рано. Наоборот, последние данные ЦСБ показывают, что за один месяц цены немного выросли, а в отдельных регионах наблюдалось повышение: в Иерусалимском округе на 1,8%, на севере на 0,9%, в Хайфском округе на 1,5%.
Кроме того, многие владельцы просто не готовы продавать дешевле. Если квартира не является вынужденной продажей, собственник может предпочесть подождать несколько месяцев, чем отдавать ее со значительной скидкой. Та же логика работает у финансово устойчивых застройщиков: наличие свободных квартир еще не означает готовность немедленно снижать цену.
Поэтому нынешний рынок правильнее назвать не рынком стремительного падения, а рынком постепенного перераспределения силы. Покупатель уже не обязан принимать цену продавца как данность.
комментарии