На первый взгляд, израильский рынок жилья сейчас выглядит так, будто готовится к новому подъему.
Банки выдают все больше ипотек, объем кредитования растет двузначными темпами, а после снижения ключевой ставки интерес к жилищным кредитам становится еще заметнее. Но за этими цифрами скрывается важная деталь. Значительная часть нынешних ипотек связана не с квартирами, которые израильтяне покупают сегодня, а со сделками, заключенными несколько лет назад, когда застройщики активно предлагали покупателям отсрочку основной части платежа.
По данным Банка Израиля, в июле 2026 года объем новых ипотек достиг 11,563 млрд шекелей. Это примерно на 8% больше, чем в июле прошлого года, и один из наиболее высоких месячных показателей последних лет.
С начала года сумма новых жилищных кредитов достигла примерно 68,7 млрд шекелей. Если нынешний темп сохранится до декабря, общий объем ипотек за 2026 год может приблизиться к 118 млрд шекелей.
Для сравнения, в 2025 году израильтяне взяли около 105 млрд шекелей жилищных кредитов, в 2024-м - около 93 млрд. В 2023 году показатель составлял примерно 71 млрд шекелей, а рекордные уровни 2021–2022 годов находились в районе 116–118 млрд.
Сам по себе рост ипотечного кредитования поэтому выглядит впечатляюще. Но он совершенно не означает, что израильтяне сейчас массово вернулись на рынок недвижимости.
Почему ипотека появилась спустя два-три года после покупки
Главная причина связана с необычными схемами, которые застройщики широко использовали в 2023–2024 годах. Покупателю предлагали внести относительно небольшую сумму сразу, а основную часть стоимости квартиры заплатить только после завершения строительства.
На рынке такие предложения получили известность по схемам вроде 20/80 или 10/90. Например, покупатель мог заплатить 10% или 20% стоимости квартиры при подписании договора, а оставшиеся 80–90% - через несколько лет, когда дом будет готов.
Для покупателя это выглядело заманчиво: не нужно было сразу иметь огромный первоначальный капитал и можно было отложить получение большой ипотеки. Для застройщика такая схема позволяла поддерживать продажи даже в период высоких ставок и слабого спроса.
Но у этой модели есть важная особенность: дата продажи квартиры и дата получения основной ипотеки могут сильно различаться.
Именно это сегодня и искажает картину рынка. Квартира могла быть официально продана еще в 2023 или 2024 году, а ипотека на нее появляется в статистике Банка Израиля только сейчас, когда наступил срок окончательного расчета с застройщиком.
Получается своеобразный "отложенный спрос"
Именно поэтому нынешние 11,5 млрд шекелей нельзя напрямую переводить в количество новых покупателей жилья. Часть этих денег действительно связана с новыми сделками. Но значительная сумма приходится на людей, которые приобрели квартиру несколько лет назад и только теперь должны найти деньги для окончательного платежа.
Это явление не возникло в 2026 году. Банк Израиля еще несколько лет назад объяснял, что между подписанием договора о покупке новой квартиры и оформлением ипотеки может пройти длительное время, поскольку деньги за строящееся жилье выплачиваются поэтапно.
Сегодня этот временной разрыв стал особенно заметным из-за популярности предложений с минимальным первоначальным платежом.
Застройщики фактически продавали время
В период высоких ставок такие схемы позволяли застройщикам предложить покупателю то, чего не могла дать обычная ипотека: возможность приобрести квартиру сегодня, а большую часть финансовой нагрузки перенести на будущее. Однако вместе с этим возникал вопрос, сможет ли покупатель через два-три года получить необходимый кредит.
Представим семью, которая в 2024 году подписала договор на квартиру стоимостью 2,5 млн шекелей и внесла 500 тысяч. Оставшиеся 2 млн должны быть выплачены после завершения строительства. Если за это время доходы семьи не выросли, цены на жилье не увеличились настолько, как ожидалось, а стоимость кредита остается высокой, первоначально привлекательная сделка может оказаться гораздо тяжелее, чем казалось в момент подписания договора.
Именно поэтому государственные органы внимательно следят за такими схемами.
Банк Израиля уже ограничил рискованные схемы
В 2025 году Банк Израиля ввел ограничения на финансирование сделок, в которых покупатель откладывает значительную часть платежа до получения квартиры (Government of Israel). Регулятор опасался, что подобные предложения заставляют людей покупать жилье, не имея достаточной уверенности в том, что через несколько лет они смогут профинансировать оставшуюся сумму.
Минфин также обращал внимание на эту проблему. В обзоре рынка недвижимости отмечалось, что при массовом использовании схем с отсрочкой платежа возникает риск, что часть покупателей не сможет завершить сделки. В таком случае застройщики могут столкнуться с большим количеством готовых, но непроданных квартир.
Есть и еще одна проблема. Если покупатель не выполняет условия договора и расторгает сделку, ему в некоторых случаях может грозить существенная договорная неустойка.
Отсюда и странный разрыв: ипотек много, покупателей мало
Обычная логика рынка недвижимости предполагает довольно простую связь: больше сделок с квартирами - больше ипотек. Сейчас эта связь работает значительно хуже. Ипотека может появиться в банковской статистике спустя годы после того, как сама сделка уже состоялась.
Поэтому смотреть только на объем выданных кредитов опасно. Чтобы понять реальное состояние рынка, необходимо одновременно анализировать количество сделок, продажи новых квартир, отмены договоров, цены и структуру финансирования. И именно здесь картина становится гораздо менее оптимистичной.
Квартиры продолжают продаваться тяжело
Банк Израиля в июле отмечал, что запас непроданных квартир остается высоким. В марте–апреле цены на жилье снизились на 0,3%, а за год снижение составило 1,3%. При этом строительство продолжается довольно активно: годовой темп начала строительства в первом квартале 2026 года составлял около 76 тысяч квартир.
То есть проблема израильского рынка сегодня заключается не в том, что страна перестала строить. Наоборот, предложение остается значительным, однако покупатели не спешат приобретать жилье по нынешним ценам и условиям финансирования.
В результате на рынке возникает давление сразу с двух сторон: застройщикам нужно продавать накопившийся запас квартир, а потенциальным покупателям приходится считаться с высокой стоимостью кредита и экономической неопределенностью.
Снижение ставки может изменить ситуацию
Есть и хорошая новость для тех, кто рассчитывает на более доступную ипотеку. 6 июля 2026 года Банк Израиля снизил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта, до 3,5%. Следующее решение запланировано на 1 сентября.
Это уже влияет на стоимость кредитования, прежде всего на переменные составляющие ипотек. Более того, еще в начале года Банк Израиля отмечал, что снижение ставок постепенно отражается на спросе на жилищные кредиты.
Но одна-две ступени снижения ставки сами по себе не способны мгновенно решить проблему дорогого жилья. Для семьи, которая берет ипотеку на десятки лет, гораздо важнее весь набор условий: первоначальный взнос, размер кредита, срок, структура процентных ставок и стабильность доходов.
Ипотечный долг семей продолжает расти
При этом задолженность израильских домохозяйств уже находится на высоком уровне. По данным Банка Израиля, в первом квартале 2026 года общий долг частного нефинансового сектора достиг примерно 2,5 трлн шекелей, а долг домохозяйств вырос до 914 млрд шекелей.
Почти весь прирост задолженности семей в начале года пришелся именно на жилищные кредиты. Ипотечный долг увеличился примерно на 10 млрд шекелей, или на 1,5%, тогда как задолженность домохозяйств, не связанная с жильем, почти не изменилась.
Это еще раз показывает, насколько важна ипотека для финансового положения израильских семей. Когда ставки растут, нагрузка быстро увеличивается; когда ставки снижаются, облегчение получают прежде всего заемщики с переменными компонентами кредита.
Но сегодняшние цифры не означают возвращения к буму
Еще в мае объем новых ипотек составлял около 9,5–9,7 млрд шекелей с учетом сезонности. Это уже было на 19% больше, чем годом ранее, однако одновременно цены на жилье снижались, а запас непроданных квартир оставался большим.
Поэтому июльский скачок до 11,56 млрд шекелей выглядит скорее продолжением сложного переходного периода, чем доказательством нового жилищного бума.
Есть и другая важная деталь: в 2025 году объем ипотек действительно заметно вырос после провала предыдущих лет. Но часть восстановления была связана именно с финансовыми предложениями застройщиков, которые позволяли переносить основную выплату на будущее.
Особенно важны отмененные сделки
Еще один показатель, за которым сейчас внимательно следят экономисты, - расторжение договоров с застройщиками. Минфин уже фиксировал рост доли отмененных сделок, заключенных в 2023–2024 годах. Согласно анализу ведомства, среди сделок 2023 года доля отмен, зафиксированных примерно через два года, достигла 3,6%, тогда как для сделок 2021 года этот показатель составлял всего 0,5%.
Это не означает, что каждая такая сделка обязательно связана с финансовыми трудностями. Но рост показателя после массового распространения схем 20/80 и 10/90 заставляет внимательнее смотреть на способность покупателей довести старые сделки до конца.
Что на самом деле происходит с рынком
Сегодня израильский рынок недвижимости находится в довольно необычной точке. С одной стороны, банки выдают много ипотек, процентные ставки начали снижаться, а общий объем жилищного кредитования растет.
С другой стороны, количество новых сделок остается относительно слабым, запасы непроданных квартир высоки, а часть нынешних ипотек обслуживает обязательства по сделкам, заключенным еще несколько лет назад.
Получается парадокс: ипотечный рынок уже выглядит гораздо активнее, чем рынок купли-продажи квартир. Поэтому цифру в 11,56 млрд шекелей за июль не стоит воспринимать как сигнал о том, что израильтяне массово бросились покупать жилье. Скорее это напоминание о том, что последствия строительного бума и агрессивных финансовых предложений 2023–2024 годов продолжают приходить на банковский рынок с опозданием.
комментарии