Ипотека может подешеветь на сотни тысяч шекелей - но не для всех

Для большинства заемщиков нынешнее решение даст не сотни тысяч и даже не десятки тысяч шекелей экономии, а несколько сотен или около тысячи шекелей в год. Большая экономия появляется только при сочетании нескольких факторов - крупной суммы кредита, большой доли переменной ставки и дальнейшего снижения стоимости денег.

1 сентября Банк Израиля снизил базовую ставку еще на 0,25 процентного пункта - с 3,5% до 3,25%. Это уже третье снижение подряд, а сама ставка опустилась до минимального уровня почти за четыре года. Одной из главных причин стало замедление инфляции: в июле годовой рост цен составил всего 1,5%, то есть заметно ниже середины целевого диапазона Банка Израиля в 1-3%.

Для владельцев ипотек самое важное происходит с прайм-ставкой. Она рассчитывается как ставка Банка Израиля плюс 1,5 процентного пункта, поэтому после последнего решения прайм снизился с 5% до 4,75%.

Сколько экономит обычная ипотека

Издание "Калькалист" подсчитало эффект на среднем жилищном кредите размером около 1,1 млн шекелей. Если 45% этой суммы, то есть примерно 495 тысяч шекелей, приходится на прайм, снижение ставки на четверть процентного пункта уменьшает ежемесячный платеж примерно на 73 шекеля. За год это около 876 шекелей.

Сама по себе цифра выглядит не слишком впечатляюще. Но проблема в том, что нынешнее снижение - лишь один шаг в длинной цепочке, начавшейся после пика ставок.

В 2023 году прайм достигал 6,25%. С тех пор ставка снизилась на 1,5 процентного пункта, а ежемесячный платеж по рассматриваемой средней ипотеке сократился более чем на 400 шекелей. Это уже свыше 4,800 шекелей в год, хотя конкретная экономия у каждого заемщика зависит от состава кредита и оставшегося срока.

Почему одни почувствуют снижение сразу, а другие почти не заметят

Ключевое слово здесь - "прайм". Снижение ставки Банка Израиля автоматически отражается на кредитах, привязанных к прайму, поэтому заемщику не нужно заново оформлять договор или подавать заявление в банк.

Но если ипотека состоит преимущественно из фиксированных ставок, сегодняшнее решение практически ничего не меняет в размере ежемесячного платежа. Снижение базовой ставки не означает автоматического пересмотра всех ипотечных ставок в стране.

Именно поэтому два человека с одинаковой суммой долга могут получить совершенно разный результат. У одного большая часть кредита может быть связана с праймом, а у другого основная сумма взята под фиксированный процент.

Есть и еще одна проблема. За последние годы многие заемщики уже меняли структуру своих ипотек, пытаясь уменьшить ежемесячный платеж, поэтому нынешнее снижение ставки не действует на всех так же, как несколько лет назад. На это отдельно указывал и анализ Calcalist.

А где появляются "сотни тысяч"?

Здесь важно не путать два разных эффекта. Снижение ставки на 0,25 процентного пункта само по себе не способно сэкономить владельцу средней ипотеки сотни тысяч шекелей. Большая сумма может появиться за счет рефинансирования крупного кредита на длительный срок, если одновременно удается существенно снизить процентную ставку по нескольким составляющим ипотеки. Например, заемщик с долгом в несколько миллионов шекелей и десятилетиями выплат вперед действительно может получить очень заметную разницу в общей переплате.

Но это уже не просто результат решения Банка Израиля. В расчет входят новая ставка, оставшийся срок, сумма долга, структура старой ипотеки и возможные расходы на рефинансирование.

Поэтому заголовок "ипотека подешевеет на сотни тысяч" стоит воспринимать как потенциальный эффект для отдельных заемщиков, а не как обещание всем владельцам квартир.

Самый большой выигрыш может быть у тех, кто возьмется за старую ипотеку

Сейчас для заемщиков появляется еще одна возможность - проверить, насколько выгодно выглядит их ипотека по сравнению с сегодняшним рынком. В 2025 году в Израиле было рефинансировано около 69 тысяч ипотек на общую сумму примерно 43,6 млрд шекелей. Это около 7% всего ипотечного портфеля банков, тогда как в 2019-2024 годах средний показатель составлял около 4,5%.

Причем Банк Израиля отмечал, что рост рефинансирования в последние годы был связан прежде всего с попытками заемщиков улучшить условия кредита, а не только с нехваткой денег для ежемесячных платежей. То есть израильтяне уже активно используют возможность пересмотреть старые ипотечные договоры.

Но рефинансирование не всегда означает экономию. Примерно 15% рефинансированных ипотек в 2025 году сопровождались увеличением срока кредита и ростом прогнозируемой общей стоимости займа. Ежемесячный платеж в таких случаях мог снизиться, но заемщик в итоге платил банку больше. Это одна из главных ловушек сегодняшнего рынка. Меньший платеж не обязательно означает более дешевую ипотеку.

Ставки могут пойти еще ниже

Есть основания рассчитывать, что нынешнее снижение может оказаться не последним. Заместитель управляющего Банка Израиля Эндрю Абир заявил, что регулятор может продолжить снижать ставку, если инфляция останется низкой и экономика нормально отреагирует на уже проведенные сокращения.

Рынок также ожидает как минимум еще одного снижения. Согласно прогнозам экономистов Банка Израиля, ставка может приблизиться к 3% к середине 2027 года, хотя окончательное решение будет зависеть от инфляции, курса шекеля, ситуации с безопасностью и состояния экономики.

Если этот сценарий реализуется, выгода для заемщиков с праймовой частью ипотеки станет заметнее. Например, еще одно снижение ставки на 0,25 пункта даст примерно такой же порядок экономии на каждом миллионе шекелей праймовой задолженности, как нынешнее решение.

Но и здесь нельзя просто умножить сегодняшние 73 шекеля на количество будущих снижений. Размер долга постепенно уменьшается, а состав ипотечного портфеля у каждого заемщика разный.

Есть еще один парадокс

Дешевеющая ипотека способна помочь не только тем, кто уже купил квартиру. Если кредиты становятся доступнее, часть покупателей, которые откладывали приобретение жилья из-за высокой стоимости финансирования, может вернуться на рынок.

Это потенциально увеличивает спрос на квартиры. А значит, снижение ставки может одновременно облегчить жизнь существующим заемщикам и поддержать цены на недвижимость, особенно если предложение жилья не будет расти достаточно быстро.

При этом рынок жилья Израиля пока остается слабым. Банк Израиля отмечал, что в 2025 году количество сделок с жильем сократилось, а цены умеренно снизились, тогда как объем ипотечного кредитования оставался высоким.

В 2025 году банки выдали населению новых ипотек примерно на 106 млрд шекелей. Общая задолженность домохозяйств достигла около 903 млрд шекелей, причем 72% этой суммы приходилось на жилищные кредиты.

Что это означает для владельца квартиры

Если в вашей ипотеке большая доля прайма, нынешнее снижение уже должно уменьшить платеж. Для средней ипотеки в 1,1 млн шекелей с 45% праймовой составляющей речь идет примерно о 73 шекелях в месяц.

Если же большая часть кредита оформлена по фиксированной ставке, эффект будет гораздо меньше или его вообще не будет. В этом случае гораздо интереснее не ждать следующего решения Банка Израиля, а проверить, можно ли улучшить условия всей ипотеки через рефинансирование.

Именно здесь и находится главный потенциальный выигрыш. Не в четверти процентного пункта, которую Банк Израиля снял 1 сентября, а в возможности использовать новый уровень ставок для пересмотра дорогого кредита, который был оформлен несколько лет назад.

При этом торопиться с рефинансированием только из-за красивой цифры в заголовке тоже не стоит. Нужно сравнивать не только новый ежемесячный платеж, но и общую сумму, которую придется вернуть банку до конца срока, включая возможные комиссии и расходы.

Для одного заемщика снижение ставки на несколько десятых процента может означать сотни шекелей экономии в месяц и десятки тысяч за весь оставшийся срок. Для другого те же новости из Банка Израиля изменят платеж всего на несколько десятков шекелей.