Рынок сегодня напоминает пробку: автомобилей много, но движение почти остановилось.
На рынке жилья Израиля сложилась ситуация, которая на первый взгляд противоречит элементарной экономике. В стране накопилось около 84 тысяч новых квартир, которые застройщики пока не смогли продать, однако обвала цен не происходит. Более того, последний индекс цен на жилье показал небольшое повышение на 0,1% за май-июнь, хотя в годовом выражении квартиры все еще дешевле на 1,5%.
84 тысячи - действительно огромная цифра. Для сравнения: в январе запас непроданных новых квартир составлял около 86,3 тысячи, или примерно 31 месяц продаж при тогдашнем темпе рынка. К концу апреля показатель опустился примерно до 84 тысяч, но даже это соответствует почти 29 месяцам предложения. Возникает естественный вопрос: если продавцов так много, почему они не начинают массово снижать цены?
84 тысячи - не значит 84 тысячи доступных квартир
Главная проблема заключается в том, что официальное число объединяет совершенно разные объекты. Среди них есть квартиры в еще не построенных проектах, квартиры на ранних стадиях строительства и готовое жилье, которое действительно можно купить и получить практически сразу.
По оценке предпринимателя и девелопера Двира Димри, из 84 тысяч квартир реально доступными для немедленной покупки являются примерно 25 тысяч. Остальные находятся на разных стадиях строительства или имеют другие ограничения, поэтому сравнивать весь этот запас с обычным складом товаров неправильно.
Есть и другая особенность. Значительная часть непроданного жилья сосредоточена не там, где покупатель испытывает наибольшую потребность в относительно дешевой квартире. Большие объемы нового предложения появились в Тель-Авиве и центральном регионе, тогда как доступное жилье в востребованных районах по-прежнему остается дефицитным.
Иными словами, Израиль одновременно имеет "слишком много" квартир и "слишком мало" подходящих квартир. Покупателю, которому нужна четырехкомнатная квартира в конкретном городе, не становится легче от того, что где-то в стране стоит непроданная квартира премиум-класса.
Застройщики научились снижать цену, не снижая ее
Еще одна причина устойчивости рынка - изменение самой формы скидок. Девелоперы все чаще предлагают покупателю не прямое снижение цены в прайс-листе, а финансовые бонусы.
Схема "20/80", при которой покупатель платит небольшую часть стоимости сразу, а основную сумму - при получении квартиры, стала одним из самых распространенных инструментов. Есть и другие варианты: субсидирование части ипотечной ставки, оплата индексации, мебель, техника и различные скидки, которые формально не меняют цену квартиры.
Для застройщика это принципиальная разница. Если квартира официально стоила 2,5 млн шекелей, а затем ее начали продавать за 2,2 млн, это меняет ориентир для всех остальных покупателей проекта. Скидка в виде финансовой акции позволяет дать покупателю выгоду, не переписывая публичный ценник.
Банк Израиля уже обращал внимание на распространение таких схем. В его отчетах отмечалось увеличение использования "bullet"-кредитов и других форм финансирования, связанных с акциями застройщиков.
Поэтому официальный индекс может реагировать на происходящее медленнее, чем ощущает сам покупатель. Квартира в объявлении может стоить столько же, сколько год назад, но фактическая стоимость сделки после всех бонусов окажется заметно ниже.
Почему застройщики не устраивают распродажу
Ответ связан с финансами. Строительная компания - это не владелец одной квартиры, который решил срочно переехать и готов уступить несколько сотен тысяч шекелей. У девелопера одновременно есть десятки или сотни объектов, кредиты банкам, стоимость земли, подрядчики и уже проданные квартиры.
Резкое снижение цены может ударить по всей экономике проекта. Если несколько квартир продать существенно дешевле, покупатели ранее проданных объектов получают повод требовать аналогичных условий, а стоимость залогов, под которые банк финансировал строительство, может оказаться под давлением.
Кроме того, девелопер может позволить себе ждать дольше, чем обычный продавец. Для него квартира остается активом, который можно продавать постепенно, особенно если компания способна рефинансировать задолженность.
И здесь появляется важный парадокс: большой запас жилья не обязательно означает, что продавец находится на грани банкротства. Он может означать, что продавец предпочитает несколько лет медленных продаж большой публичной скидке сегодня.
Исследования рынка жилья подтверждают, что финансовые ограничения застройщиков способны напрямую влиять на предложение. Научная работа, опубликованная в Journal of Urban Economics, показывает, что ограничения доступа строительных компаний к финансированию меняют их решения о строительстве и продаже жилья. То есть предложение квартир зависит не только от количества построенных домов, но и от состояния балансов самих девелоперов.
Покупатель стал осторожнее
При этом проблема находится и на другой стороне сделки. Высокие цены и стоимость ипотеки резко сузили круг людей, которые способны купить квартиру. Рынок сегодня напоминает пробку: автомобилей много, но движение почти остановилось. Предложение растет, однако покупатель не может или не хочет принять цену, которую просит продавец.
По данным ЦСБ, за март-май было продано около 21 тысячи квартир. При этом продажи новых квартир немного восстановились, тогда как рынок вторичного жилья продолжил слабеть. Одновременно запас непроданных квартир у застройщиков остается на рекордно высоком уровне.
Снижение ставки Банка Израиля постепенно меняет ситуацию. В начале сентября регулятор снизил ставку до 3,25%, что уменьшает стоимость кредитования и может вернуть на рынок часть покупателей, которые раньше не проходили ипотечный расчет. Но снижение ставки не превращает квартиру стоимостью 2,5-3 млн шекелей в доступное жилье за одну ночь.
Для семьи разница между ипотечной ставкой в 5% и 4% действительно существенна, но размер самого кредита остается огромным. Поэтому многие потенциальные покупатели предпочитают подождать и посмотреть, что будет с ценами дальше.
Продавцы тоже боятся ошибиться
Есть еще один фактор, который редко отражается в статистике, - психология. Владелец квартиры обычно воспринимает ее не как обычный товар, а как накопленное богатство. Поэтому продавцу психологически гораздо тяжелее признать, что его квартира сегодня стоит меньше, чем он рассчитывал.
Экономисты давно изучают этот эффект. Исследования рынка недвижимости показывают, что владельцы, которые рискуют продать жилье дешевле первоначальной цены покупки, нередко устанавливают более высокую цену предложения и дольше ждут покупателя. В одном из исследований по рынку жилья Бостона владельцы, столкнувшиеся с номинальными потерями, выставляли квартиры существенно дороже ожидаемой цены продажи.
Поэтому рынок может долго жить в состоянии своеобразного перемирия. Покупатель говорит: "Дешевле", продавец отвечает: "Подожду". Сделка просто не происходит.
И это одна из причин, почему объем предложения способен расти быстрее, чем снижаются цены. Нереализованные квартиры остаются на рынке, но их владельцы не обязательно готовы продавать их по цене, которую покупатели считают справедливой.
Что происходит с ценами на самом деле
Если смотреть не на объявления, а на фактические сделки, картина становится менее драматичной, но и менее комфортной для продавцов. Национальный индекс в мае-июне практически остановился: рост составил всего 0,1% за два месяца. В годовом выражении цены снизились на 1,5%, а с поправкой на инфляцию падение было почти 3%.
Это не обвал, но и прежнего стремительного роста уже нет. Рынок перешел в фазу, когда цена может несколько месяцев стоять на месте, а реальная скидка появляется внутри конкретной сделки.
Именно поэтому сегодня опасно смотреть только на цену в объявлении. Квартира, которая выставлена за 3 млн шекелей и продается с финансированием "20/80", может фактически обходиться покупателю иначе, чем квартира за те же 3 млн без каких-либо бонусов.
Где продавцу уже приходится уступать
Чем дольше квартира остается непроданной, тем больше давление на владельца. Особенно это заметно там, где предложение сильно превышает количество покупателей.
В некоторых городах ситуация уже выглядит гораздо тяжелее средней по стране. Например, в Бат-Яме на рынке находится около 5 149 новых непроданных квартир. При нынешнем темпе продаж такого запаса, по расчетам Bizportal, хватило бы более чем на восемь лет.
В Тель-Авиве запас новых квартир также огромен - почти 10 тысяч объектов по данным, приводившимся ранее в этом году. При слабом темпе продаж такой объем предложения способен оказывать давление на рынок годами.
Но именно здесь и возникает главное различие. Давление на цены сначала появляется не в виде официального обвала по всей стране, а в отдельных проектах, районах и типах квартир.
Покупатель получает возможность торговаться там, где продавцу особенно важно закрыть сделку. Застройщик с большим запасом квартир и дорогим кредитом гораздо охотнее уступит одному покупателю, если ему нужно выполнить план продаж, чем снизит цену сразу на весь проект.
Почему 84 тысячи могут превратиться в проблему позже
Пока рынок способен переваривать этот запас постепенно, цены могут оставаться относительно стабильными. Но если одновременно произойдут несколько событий - продажи продолжат падать, стоимость финансирования останется высокой, а покупатели будут ждать дальнейшего снижения цен - давление на застройщиков усилится.
Тогда финансовые акции могут перестать работать. Покупателю уже будет недостаточно предложения "20/80", бесплатной кухни или оплаты индексации - он начнет требовать именно снижения цены.
В таком случае рынок может перейти из режима "замороженных цен" в режим реального торга. И тогда статистика сделок начнет показывать снижение гораздо быстрее.
Но есть и обратный сценарий. Если ставки продолжат снижаться, ипотека станет доступнее, а уверенность покупателей восстановится, нынешние 84 тысячи квартир начнут постепенно уходить с рынка без большого обвала цен.
Так будет ли обвал?
Пока данные скорее говорят не об обвале, а о рынке, который застрял между двумя силами. С одной стороны - рекордный запас нового жилья, слабые продажи и покупатели, требующие скидок. С другой - дорогая земля, высокая себестоимость строительства, финансовые обязательства девелоперов и нежелание продавцов первыми признавать серьезное падение стоимости.
Поэтому парадокс 84 тысяч квартир объясняется довольно просто: это много с точки зрения статистики предложения, но недостаточно для автоматического обвала цен. Важнее не сколько квартир стоит на балансе у застройщиков, а сколько из них действительно готово уйти покупателю сегодня и по какой цене.
комментарии