Израильский рынок недвижимости постепенно меняет привычную картину.
После нескольких тяжелых лет, когда покупка квартиры для сдачи в аренду выглядела все менее привлекательной, расчеты для инвесторов начали улучшаться - аренда растет, цены на квартиры перестали быстро увеличиваться, а стоимость ипотечного финансирования снижается.
Речь пока не идет о массовом возвращении инвесторов. Но в ряде крупных городов математика сделки впервые за долгое время стала заметно лучше. В некоторых случаях квартира, которая еще два года назад требовала ежемесячной доплаты из кармана владельца, теперь способна покрывать не только проценты по ипотеке, но и оставлять небольшой положительный поток.
Аренда растет, ипотека дешевеет
Самое заметное изменение произошло благодаря сочетанию сразу нескольких факторов. За последние два года стоимость аренды в ряде городов выросла, цены на квартиры в реальном выражении практически не двигались или снижались, а процентные ставки по ипотеке пошли вниз.
Свежий анализ израильского рынка показывает, насколько сильно изменилась эта комбинация. В июле 2024 года только в Беэр-Шеве арендная плата за среднюю квартиру покрывала проценты по ипотеке при финансировании 50% стоимости жилья. В большинстве остальных крупных городов инвестору приходилось каждый месяц добавлять собственные деньги.
Спустя два года ситуация стала другой. В июле 2026 года уже в 11 из 13 исследованных городов арендная плата превышала стоимость процентов по кредиту при той же доле финансирования. Это не означает, что квартира стала высокодоходным активом, но порог входа для инвестора заметно снизился.
Самый наглядный пример - Петах-Тиква. В июле 2024 года между арендой и процентами по ипотеке образовывался отрицательный разрыв примерно в 730 шекелей в месяц. В июле 2026 года он превратился в плюс около 820 шекелей, то есть расчет инвестора улучшился более чем на 1 500 шекелей в месяц, или примерно на 19-20 тысяч шекелей в год.
В Нетании разрыв изменился примерно с минус 1 500 до плюс 240 шекелей в месяц. В Герцлии, где два года назад инвестору не хватало около 2 300 шекелей ежемесячно только для покрытия процентов, показатели сейчас приблизились к нулю.
Доходность тоже начала расти
Изменение видно и в доходности от аренды. В 11 из 13 крупных городов, вошедших в анализ, она увеличилась по сравнению с июлем 2024 года. В Петах-Тикве расчетная доходность выросла с 2,28% до 2,67%, в Нетании - с 1,99% до 2,39%, а в Герцлии - с 1,93% до 2,31%. В Беэр-Шеве, где доходность и раньше была одной из самых высоких, она достигла 3,21%.
Особенно заметно изменение в относительных цифрах. В Нетании и Герцлии доходность выросла примерно на 20%, в Петах-Тикве - примерно на 17%. Но сами показатели остаются достаточно скромными: речь идет в основном о 2-3% с небольшим годовых до учета расходов, налогов, ремонта и простоев между арендаторами.
Именно поэтому говорить о новом "золотом веке" израильской недвижимости пока рано. Скорее, рынок приблизился к точке, в которой инвестору снова есть смысл достать калькулятор и внимательно посчитать конкретную квартиру.
Ставка Банка Израиля изменила расчеты
Дополнительный импульс дал Банк Израиля. В начале сентября регулятор снизил ключевую ставку до 3,25%, а годовая инфляция к тому моменту составляла около 1,5%. Это уже четвертое снижение ставки в 2026 году.
Для человека, который покупает инвестиционную квартиру с ипотекой, даже четверть процентного пункта имеет значение. Например, при кредите в 1 млн шекелей снижение ставки на 0,25 процентного пункта означает примерно 2 500 шекелей экономии на процентах за год, если остальные параметры кредита не меняются.
Но здесь есть важная оговорка. Снижение ключевой ставки не превращается автоматически в такое же снижение стоимости всей ипотеки - условия зависят от структуры кредита, фиксированных и переменных компонентов и предложения конкретного банка.
Тем не менее направление движения стало для инвесторов более благоприятным. Чем дешевле финансирование, тем меньше арендной платы требуется для покрытия расходов на кредит.
Почему квартира снова начинает конкурировать с другими инвестициями
Несколько лет назад недвижимость оказалась в неудобном положении. При высокой ипотечной ставке инвестор получал относительно небольшую арендную доходность, но при этом должен был платить банку существенно больше. Одновременно на финансовом рынке появились привлекательные альтернативы - депозиты, облигации, денежные фонды и другие инструменты.
Теперь ситуация постепенно меняется. Ставка снижается, а доходность недвижимости растет, поскольку цены на квартиры стоят на месте или снижаются быстрее, чем арендные ставки.
При этом сама квартира остается гораздо более дорогим и менее ликвидным активом. Деньги в банковском депозите можно относительно быстро вернуть, тогда как продажа квартиры может занимать месяцы и требует дополнительных расходов.
Поэтому инвестор сегодня сравнивает уже не просто "квартиру с квартирой", а недвижимость с альтернативной доходностью капитала. И при доходности аренды около 2,5-3,5% квартира далеко не всегда выигрывает такую гонку.
Цена квартиры стала частью инвестиционной доходности
Есть еще один важный нюанс, который легко потерять за разговорами о растущей аренде. Улучшение доходности во многих случаях произошло не потому, что недвижимость стала резко прибыльнее, а потому, что цена самого актива перестала расти прежними темпами.
Это принципиально разные вещи. Если квартира приносит 3% аренды, но за год теряет 5% стоимости, инвестор в итоге оказывается в минусе.
Именно поэтому нынешний рынок интересен для инвестора только при очень точном выборе объекта. Покупка "любой квартиры, потому что недвижимость всегда растет" больше не выглядит надежной стратегией.
Согласно свежему анализу рынка, запас непроданных новых квартир в Израиле достиг примерно 84 тысяч объектов. Если давление предложения сохранится и цены продолжат снижаться, нынешняя арендная доходность может оказаться недостаточной, чтобы компенсировать падение стоимости самого жилья.
Налог по-прежнему сильно портит математику
Главная проблема для частного инвестора никуда не исчезла - высокий налог на покупку второй и последующей квартиры. Для дополнительной квартиры сейчас действует ставка 8% на часть стоимости до 6 055 070 шекелей и 10% на сумму выше этого порога. Эти ставки продлены до конца 2026 года.
На практике это означает огромную стартовую нагрузку. При покупке квартиры за 2 млн шекелей только налог на приобретение составляет 160 тысяч шекелей.
Получается парадокс: если квартира в Петах-Тикве дает инвестору улучшение денежного потока примерно на 19 тысяч шекелей в год, одного этого прироста недостаточно даже для компенсации первоначального налога. Не говоря уже об адвокате, посреднике, ремонте, страховке, обслуживании и возможных периодах простоя.
Поэтому инвестор, который покупает квартиру сегодня, должен рассчитывать не только годовую доходность. Ему необходимо смотреть на весь срок владения и учитывать первоначальные расходы.
Дорогое жилье остается главным тормозом
Еще одна проблема - соотношение стоимости квартиры и доходов населения. Согласно анализу Funder, в 2008 году для покупки средней квартиры в Израиле требовалось около 98 среднемесячных зарплат, а в 2024 году - уже около 172. Разные методики дают несколько разные значения, но сам тренд остается очевидным: жилье стало значительно дороже относительно доходов.
Это важно и для инвестора. Чем дороже квартира относительно аренды, тем ниже ее текущая доходность.
Исследование Shoresh Institute, опубликованное в 2026 году, показывает, насколько далеко зашла эта проблема: в 2007-2024 годах индекс соотношения стоимости жилья к годовому доходу от аренды в Израиле вырос примерно в 2,02 раза, тогда как средний показатель по странам OECD увеличился примерно в 1,21 раза.
Именно поэтому Израиль исторически оставался рынком, где инвестор рассчитывал не столько на аренду, сколько на рост стоимости самой квартиры. Теперь эта модель перестала работать так уверенно, как раньше.
Исследования подтверждают: инвесторы действительно влияют на рынок
Вопрос возвращения инвесторов важен не только для самих владельцев квартир. Их присутствие влияет и на людей, которые снимают жилье.
Исследование экономистов Тель-Авивского университета и Еврейского университета, основанное на административных данных по израильскому рынку, показало сложную взаимосвязь. Когда инвесторы массово продавали квартиры после изменения налоговых условий, эти объекты часто переходили к владельцам единственного жилья, а предложение квартир для аренды сокращалось.
Авторы обнаружили, что рост продаж инвесторами был связан со снижением цен на жилье, но одновременно с ростом арендной платы на новых договорах. В зависимости от спецификации исследования оценка эффекта заметно различается, однако главный вывод устойчив: инвесторы одновременно влияют и на рынок покупки, и на рынок аренды.
Это объясняет нынешний парадокс. Выход инвесторов помогает потенциальным покупателям первой квартиры, потому что уменьшает конкуренцию за жилье. Но если инвесторы продают квартиры и не покупают новые объекты для сдачи, предложение аренды сокращается.
Возвращение инвесторов, соответственно, может поддержать рынок покупки и одновременно увеличить предложение съемного жилья.
Но это еще не массовый камбэк
Несмотря на улучшение математики, называть происходящее полноценным возвращением инвесторов пока преждевременно. Доходность в большинстве городов остается невысокой, налог на покупку второй квартиры огромен, а альтернативные финансовые инструменты все еще предлагают инвестору возможность заработать без хлопот со сдачей жилья.
Есть и риск дальнейшего снижения цен. Если квартира подешевеет на 5%, годовая арендная доходность около 3% не компенсирует такую потерю. Поэтому нынешний рынок больше похож не на момент, когда инвесторы массово бросились покупать квартиры, а на момент, когда они снова начали внимательно смотреть на предложения.
Почему следующая ставка может быть сделана на конкретный город
Для инвестора разница между городами сейчас становится важнее, чем раньше. Одна и та же сумма, вложенная в квартиру в Петах-Тикве, Нетании, Герцлии или Беэр-Шеве, дает совершенно разное сочетание цены, аренды, ипотеки и потенциального роста стоимости.
Беэр-Шева, например, показывает самую высокую доходность среди городов, попавших в свежий анализ - около 3,21%. В Герцлии показатель составляет около 2,31%, хотя сама недвижимость там существенно дороже.
Это означает, что разговор "стоит ли покупать инвестиционную квартиру в Израиле" постепенно теряет смысл без уточнения конкретного района и конкретного объекта. Инвестор возвращается не на рынок вообще. Он возвращается к поиску сделки.
В итоге, на рынке складывается необычная комбинация. Процентные ставки снижаются, аренда остается высокой, цены на жилье не демонстрируют прежнего роста, а предложение новых квартир остается большим.
Исследование Банка Израиля, опубликованное в сентябре 2026 года, также подтверждает важность денежно-кредитных условий для рынка. Модель, построенная для израильской экономики, показывает, что монетарная политика влияет на динамику цен на жилье, а ограничения по отношению кредита к стоимости недвижимости в первую очередь воздействуют на уровень задолженности, тогда как влияние на сами цены оказывается более умеренным.
Более ранние исследования Банка Израиля приходили к похожему выводу: снижение процентных ставок способно заметно поддерживать цены на жилье. В одном из исследований оценивалось, что снижение ставки на один процентный пункт было связано примерно с 6,5% роста цен на жилье в течение примерно двух лет.
Если ставки продолжат снижаться, инвестиционная привлекательность квартир может вырасти еще сильнее. Но одновременно возвращение покупателей способно остановить дальнейшее снижение цен - и тем самым уменьшить ту самую скидку, которая сегодня делает некоторые объекты интересными.
Поэтому ближайшие месяцы могут стать для рынка недвижимости переломными. Если аренда останется высокой, ипотека продолжит дешеветь, а цены стабилизируются, инвесторы действительно могут начать возвращаться. Если же предложение квартир продолжит давить на цены, часть из них предпочтет еще подождать.
Пока главный вывод выглядит довольно просто: квартира в Израиле снова становится интересным инвестиционным активом, но уже не потому, что "недвижимость всегда дорожает". Инвестора начинает привлекать другая математика - более высокая аренда, более дешевое финансирование и возможность купить объект по цене, которая дает приемлемую доходность. И именно это может стать главным изменением рынка в ближайший год.
комментарии