Рефинансирование ипотеки: как сэкономить 100 тысяч шекелей и не попасть на комиссию

На первый взгляд все просто: если несколько лет назад кредит брали под 5-6%, а сегодня банк предлагает около 4%, самое время заменить дорогую ипотеку более дешевой. Но именно здесь многие ошибаются. Разница между хорошим рефинансированием и дорогой ошибкой может составлять десятки тысяч шекелей, причем главный сюрприз обычно прячется не в новой ставке, а в комиссии за досрочное погашение старого кредита.

Ставка уже действительно изменилась

Банк Израиля в начале сентября снизил учетную ставку до 3,25%. Это уже очередной шаг вниз после периода жесткой денежной политики, когда ставка доходила до 4,75%.

Для владельцев ипотек это имеет прямое значение. В израильской ипотечной системе значительная часть кредитов связана с переменной ставкой, а изменение стоимости денег постепенно отражается на условиях новых и существующих займов.

Исследование отдела исследований Банка Израиля показывает, насколько чувствительны домохозяйства к таким изменениям. В типичной израильской ипотеке используются несколько разных механизмов расчета процентов - фиксированные, переменные и привязанные к ставке Банка Израиля, поэтому одинаковое снижение ключевой ставки может совершенно по-разному повлиять на разных заемщиков.

Именно поэтому сейчас особенно важно не спрашивать себя "упала ли ставка?", а выяснить, какая ставка у вас, сколько долга осталось и сколько будет стоить выход из старого кредита.

Как выглядит экономия в реальных цифрах

Свежий расчет Bizportal хорошо показывает масштаб возможной выгоды. Для ипотеки с остатком 900 тысяч шекелей, ставкой 5,5% и переходом на кредит под 4,2% ежемесячный платеж при сроке 22 года снижается примерно с 5885 до 5229 шекелей. Разница составляет 656 шекелей в месяц. На первый взгляд кажется, что экономия очевидна - более 7800 шекелей в год.

Но затем появляется комиссия. В конкретном расчете при полностью фиксированной ставке она составила почти 97 927 шекелей. После учета около 4 тысяч шекелей дополнительных расходов на открытие нового кредита, оценку недвижимости и регистрацию чистая экономия за весь оставшийся срок составила около 71 тысяч шекелей, а не сотни тысяч, которые можно было бы ожидать, просто умножив ежемесячную разницу на количество месяцев.

Одна и та же ипотека может дать совершенно разный результат

В другом варианте того же расчета оставшиеся 900 тысяч шекелей были разделены между фиксированным кредитом и праймом примерно поровну. Сумма кредита, новая ставка и срок практически те же, но комиссия за досрочное погашение уже составляла около 45 128 шекелей, то есть менее половины предыдущего значения.

В результате срок окупаемости рефинансирования сократился до 77 месяцев, а общая чистая экономия выросла примерно до 104 916 шекелей.

Получается почти парадоксальная ситуация: одна ипотека на 900 тысяч шекелей при одинаковом предложении нового банка может дать экономию около 60-70 тысяч, а другая - больше 100 тысяч. Причина - не размер долга, а структура старого кредита и стоимость его досрочного закрытия.

Откуда берется эта огромная комиссия

Комиссия за досрочное погашение в Израиле нужна для того, чтобы компенсировать банку потерю будущих процентных доходов. Если человек взял фиксированную ипотеку под высокую ставку, а затем решил уйти в момент, когда рыночные ставки стали ниже, банк теряет часть ожидаемой прибыли.

Поэтому чем сильнее упали рыночные ставки относительно вашей старой ставки и чем дольше еще должен был действовать кредит, тем выше потенциальная комиссия.

Она рассчитывается с учетом разницы между ставкой вашего старого кредита и средней ставкой по ипотечным кредитам, которую публикует Банк Израиля.

Именно поэтому снижение ставок создает странный эффект: чем выгоднее становится новая ипотека, тем больше иногда оказывается штраф за отказ от старой.

Почему нельзя смотреть только на ежемесячный платеж

Это одна из самых распространенных ошибок. Человек видит, что платеж уменьшается, например, на 700 шекелей в месяц, и сразу считает 700 шекелей своей экономией. На самом деле нужно вычесть комиссию за досрочное погашение, стоимость нового кредита, оценку квартиры, регистрацию и другие расходы. Кроме того, важно проверить, не увеличивается ли срок выплаты.

Допустим, платеж уменьшается с 6 000 до 5 200 шекелей. Звучит прекрасно, но если ради этого срок кредита продлевается еще на пять лет, общая сумма процентов может оказаться гораздо выше, чем кажется по одному ежемесячному платежу.

Поэтому правильный вопрос звучит иначе: сколько денег я потрачу до полного погашения старого кредита и сколько заплачу по новому?

Точка безубыточности важнее красивой ставки

Для каждого рефинансирования существует точка, в которой накопленная экономия по платежам сравнивается с первоначальными расходами. Если переход на новую ипотеку экономит 800 шекелей в месяц, а все комиссии и дополнительные расходы составляют 50 тысяч шекелей, понадобится больше пяти лет только для того, чтобы выйти в ноль.

В свежем расчете с долгом 900 тысяч шекелей и 50% фиксированной составляющей эта точка наступала примерно через 77 месяцев. При полностью фиксированном кредите - примерно через 147 месяцев. Для человека, который планирует продать квартиру через три года, такие условия могут быть бессмысленными даже при очень красивой новой процентной ставке.

Самый важный документ - расчет комиссии от банка

Перед любым разговором о новом кредите нужно запросить у нынешнего банка точный расчет стоимости досрочного погашения. Не приблизительную цифру консультанта и не расчет из рекламы, а официальный документ с разбивкой по каждому компоненту ипотеки.

В Израиле существуют несколько видов комиссий, которые могут возникать при досрочном погашении. Помимо основной комиссии, связанной с процентной разницей, существуют, например, комиссии за отсутствие предварительного уведомления и другие платежи, предусмотренные правилами.

Есть и простой способ не заплатить лишнего. Например, при досрочном погашении важно заранее уведомить банк: по данным Discount Bank, если уведомление не было сделано минимум за 10 дней, может применяться дополнительная комиссия в размере 0,1% от погашаемой суммы.

На крупной ипотеке даже такая небольшая на первый взгляд ставка превращается в ощутимую сумму.

Иногда выгоднее не менять всю ипотеку

Еще одна распространенная ошибка - пытаться рефинансировать кредит целиком. В действительности выгоднее может оказаться заменить только тот компонент, где ставка особенно невыгодна.

Например, если часть ипотеки находится в фиксированном кредите с огромной комиссией за досрочное погашение, а другой компонент уже имеет относительно хорошую ставку, нет смысла автоматически трогать весь кредит.

Частичное погашение также является полноценным инструментом управления ипотекой. Законодательство позволяет досрочно вернуть часть суммы, хотя и здесь могут возникать комиссии, поэтому каждый компонент нужно считать отдельно.

Парадокс дешевой ипотеки

Снижение ставок - хорошая новость для тех, кто сейчас берет ипотеку. Но для владельца старого кредита ситуация сложнее. Представим человека, который несколько лет назад зафиксировал ставку 5,5%. Сегодня он видит предложения около 4,2% и хочет немедленно перейти на них.

Проблема в том, что падение рыночной ставки одновременно увеличивает разницу между старым и новым кредитом. Именно эта разница используется при расчете компенсации банку.

Получается своеобразная "вилка": чем сильнее хочется воспользоваться снижением ставки, тем внимательнее нужно смотреть на стоимость выхода из старого договора.

Что говорят исследования

Исследования Банка Израиля подтверждают, что процентные ставки имеют заметное влияние на жилищный рынок. В модели, представленной исследовательским департаментом Банка Израиля, более жесткая денежная политика оказывает сдерживающее воздействие на цены жилья, но при этом в краткосрочной перспективе может повышать реальные цены аренды.

Другие исследования Банка Израиля показывают, что сама ипотека в Израиле устроена достаточно сложно: по состоянию на сентябрь 2023 года общий объем ипотечных кредитов составлял около 540 млрд шекелей, а примерно 39% ипотечного портфеля приходилось на кредиты с переменной ставкой, зависящей от процентной среды. Еще 39% приходилось на фиксированные ставки и около 21% - на промежуточные фиксированные ставки.

Иными словами, огромное количество заемщиков напрямую или косвенно зависит от изменения стоимости денег. Но эта зависимость у каждого выглядит по-разному.

У кого сейчас особенно стоит проверить ипотеку

В первую очередь стоит достать старый договор тем, кто брал ипотеку в период высоких ставок и с тех пор не пересматривал условия. Особенно интересны кредиты, где осталась крупная сумма и еще много лет выплат.

Проверка также имеет смысл у тех, у кого после нескольких снижений ставки заметно уменьшилась стоимость альтернативного кредита. Но если осталось всего несколько лет выплат или долг уже небольшой, комиссия может полностью съесть потенциальную экономию.

Отдельная ситуация - заемщики, которые собираются продавать квартиру в ближайшие годы. Им нужно считать не "экономию за 20 лет", а реальную экономию до предполагаемой даты продажи.

Как проверить свою ипотеку за один вечер

Для начала выпишите четыре цифры: остаток долга, текущую ставку по каждому компоненту, оставшийся срок и сумму комиссии за досрочное погашение. Затем получите предложение минимум от нескольких банков. Сравнивать нужно не рекламное "от 3,9%" и вашу старую ставку 5,5%, а реальные предложения для вашей суммы, срока, дохода и структуры кредита.

После этого посчитайте четыре показателя: новый ежемесячный платеж, все расходы на переход, срок окупаемости и общую сумму выплат до конца кредита.

Если новая схема дает экономию 100 тысяч шекелей только потому, что срок кредита растянули еще на несколько лет, это не обязательно хорошая сделка. Если же после всех комиссий и расходов вы действительно платите банку на 100 тысяч меньше - тогда рефинансирование уже имеет смысл.

Где чаще всего прячется ошибка

Самая опасная фраза в этой теме звучит очень просто: "Вам снизят платеж на 1000 шекелей". Она ничего не говорит о том, сколько будет стоить выход из старого кредита, сколько процентов вы заплатите в общей сложности и сколько лет будете выплачивать новый долг.

Свежий пример с ипотекой на 900 тысяч шекелей показывает это почти идеально: снижение платежа примерно на 650 шекелей в месяц выглядит одинаково, но итоговая экономия может отличаться почти на 45 тысяч шекелей только из-за структуры старого кредита и комиссии.

Поэтому рефинансирование - это не конкурс на самую низкую процентную ставку. Это обычная финансовая операция, в которой нужно сравнить стоимость выхода из старого кредита с экономией по новому.

Так можно ли действительно сэкономить 100 тысяч?

Да. Но не каждому и не при любом снижении ставки. В актуальном расчете для остатка 900 тысяч шекелей переход с 5,5% на 4,2% при смешанной структуре кредита дает более 104 тысяч шекелей чистой экономии после учета комиссии и дополнительных расходов. В другом варианте с той же суммой и ставками результат оказался значительно хуже.

Именно поэтому сейчас, когда ставка Банка Израиля опустилась до 3,25%, имеет смысл не бросаться в банк, а сначала достать собственную ипотеку и внимательно ее разобрать.

Иногда несколько часов, потраченных на расчеты, действительно могут сэкономить 100 тысяч шекелей. А иногда те же самые расчеты показывают, что лучше ничего не менять и подождать.

В ипотеке это, пожалуй, самый полезный результат расчета: понять не только сколько можно сэкономить, но и сколько будет стоить попытка сэкономить.