У них накопились тысячи нераспроданных квартир.
Израильский рынок жилья оказался в довольно необычной ситуации. У застройщиков накапливаются тысячи непроданных квартир, покупатели не спешат соглашаться на нынешние цены, а сами компании все чаще выбирают не скидку, а аренду.
На первый взгляд решение кажется странным. Зачем застройщику сдавать квартиру, которую он построил для продажи? Но в нынешних условиях аренда позволяет получить живые деньги уже сейчас и одновременно не снижать официальную цену квартиры, рассчитывая продать ее позже.
По данным Globes, в последние месяцы несколько компаний начали переводить часть квартир из предназначенных для продажи в арендный фонд. Речь пока не идет о повсеместном отказе от продаж, но сама тенденция показательна: рынок подошел к точке, когда застройщику иногда выгоднее "купить время", чем признать снижение стоимости своей недвижимости.
Почти 85 тысяч квартир ждут покупателя
Главная причина происходящего хорошо видна в статистике. На конец июля у израильских застройщиков оставалось около 84 990 новых квартир, которые еще не нашли покупателей. Это примерно 26,9 месяца предложения - то есть при нынешних темпах продаж теоретически потребовалось бы почти два с половиной года, чтобы распродать весь накопившийся запас.
При этом ситуация распределена по стране неравномерно. В Тель-Авивском округе к концу июля насчитывалось около 26 170 непроданных квартир, еще примерно 20 990 находились в Центральном округе. Больше всего непроданных новых квартир среди крупных городов было в Иерусалиме - около 10 100. В Тель-Авиве-Яффо оставалось примерно 9720 квартир.
Это уже не просто вопрос нескольких неудачно проданных квартир в одном проекте. Объем предложения стал настолько большим, что застройщикам приходится искать новые способы управления запасами.
Покупатели есть, но их не хватает
При этом говорить, что израильтяне вообще перестали покупать жилье, было бы неправильно. В мае-июле 2026 года в стране продали около 25 160 квартир - на 20,8% больше, чем за предыдущие три месяца. Продажи новых квартир за этот период выросли еще сильнее - на 30,4%.
Проблема обнаруживается, если посмотреть на отдельные месяцы и убрать государственные программы субсидирования. В июле было продано около 2930 новых квартир, что примерно на 20% меньше, чем в июне. А продажи новых квартир на свободном рынке рухнули примерно на 26% за месяц - примерно с 2460 до 1820.
Именно этот показатель лучше всего объясняет поведение застройщиков. Покупатель с ограниченным бюджетом никуда не исчез, но ему все сложнее позволить себе квартиру по цене, которую застройщик хочет получить.
Ипотека по-прежнему остается тяжелой
Одной из причин остается стоимость денег. Банк Израиля в сентябре снизил базовую процентную ставку на 0,25 процентного пункта - до 3,25%. Это уже второе снижение в 2026 году, но деньги пока не стали настолько дешевыми, чтобы мгновенно вернуть прежний спрос на недвижимость.
В июле объем выданных ипотек составил около 10 млрд шекелей с учетом сезонной корректировки. Сумма немалая, однако рынок по-прежнему несет большой накопленный запас непроданных квартир.
Для семьи разница в несколько десятых процентного пункта по ипотечной ставке может означать тысячи шекелей в год. А когда одновременно растут расходы на продукты, транспорт и другие товары, решение о покупке квартиры становится гораздо более чувствительным к цене.
Поэтому снижение ставки Банка Израиля само по себе не означает автоматического возвращения рынка к прежнему буму.
Почему застройщик не хочет просто снизить цену
Представим, что компания продавала квартиры в проекте по 3 млн шекелей. Если она внезапно объявляет цену 2,7 млн, покупатель получает очевидную выгоду, но застройщик фактически признает снижение стоимости своего товара на 10%.
А что делать тем, кто уже купил квартиру в этом же доме за 3 млн? Для них скидка соседа становится плохой новостью: стоимость их собственного жилья на бумаге оказывается ниже.
Есть и банковская сторона вопроса. По словам гендиректора Madlan Таля Копеля, которого цитирует "Глобс", застройщики опасаются, что резкое снижение цен может повлиять на оценку оставшихся квартир со стороны банков, финансирующих проект.
Поэтому вместо открытого объявления "квартиры подешевели на 10%" компания может предложить покупателю финансирование, отсрочку платежа, субсидирование части расходов или другие бонусы. А теперь появился еще один вариант - вообще не продавать квартиру некоторое время.
Именно это сейчас происходит в отдельных проектах. "Глобс" приводит в качестве примера проект компании "Дона" в Модиине. Там после того, как около 20 квартир не удалось продать, компания решила сдавать их примерно на два года, а затем вернуть на рынок продаж.
Другой пример - проект Panorama North в Бат-Яме. В комплексе примерно 113 квартир, из которых около 78 застройщик решил сдавать на срок до 10 лет в рамках льгот, предусмотренных законодательством для арендного жилья.
Экономическая логика здесь довольно простая. Пустая квартира не приносит денег, а арендованная квартира начинает генерировать денежный поток. При этом застройщику не приходится официально снижать цену продажи всего проекта.
Это не обязательно означает, что квартиры подешевеют
Парадокс заключается в том, что рост числа таких предложений может даже затормозить прямое снижение цен. Если компания готова сдавать квартиру два года, получая арендную плату, она получает возможность ждать восстановления спроса. В случае продажи со скидкой она получает деньги сразу, но окончательно фиксирует более низкую цену.
"Для застройщика это фактически покупка времени", - именно так описывает происходящее Таль Копель. По его словам, сочетание большого запаса непроданных квартир и сильного рынка аренды делает такую стратегию все более привлекательной.
Но здесь важно не перепутать причину и следствие. Аренда не "поднимает спрос" на покупку сама по себе - она просто позволяет части компаний переждать период слабых продаж.
Рынок аренды оказался значительно более устойчивым, чем рынок покупки. По данным Банка Израиля, в июле годовой рост стоимости жилья в составе потребительской корзины составлял 3,9%. При этом цены в новых договорах аренды, где менялся арендатор, росли на 4,7% в годовом выражении. В июне этот показатель составлял 6,6%.
То есть собственник готовой квартиры может получать доход от аренды даже в тот момент, когда покупатели на рынке недвижимости становятся осторожнее.
Для застройщика это особенно важно после завершения строительства. Квартира перестает быть строительным активом и превращается в объект, который требует обслуживания, но одновременно может приносить ежемесячный доход. Кроме того, сдача квартиры позволяет избежать периода, когда готовая недвижимость просто стоит пустой.
При этом аренда не решает всех проблем застройщика. Пока квартира не продана, компания не получает всю сумму сделки и не может окончательно закрыть финансовую модель проекта. Но расходы по финансированию продолжаются. Юрист Моше Мояль отмечает, что проценты по финансированию продолжают начисляться до момента продажи. Поэтому для компании аренда - не бесплатная возможность ждать, а компромисс между текущим денежным потоком и более поздней продажей.
Именно поэтому такую стратегию проще применять компаниям, у которых достаточно финансовой устойчивости, чтобы позволить себе ждать. Для небольшого застройщика с дорогим банковским кредитом несколько лишних лет могут оказаться слишком дорогими.
Еще один фактор - государственные стимулы для строительства арендного жилья. В определенных случаях перевод части проекта в долгосрочную аренду позволяет воспользоваться налоговыми преимуществами, предусмотренными Законом о поощрении капитальных инвестиций. Поэтому иногда экономическая модель оказывается интереснее, чем простая продажа квартиры со скидкой.
Кроме того, сдача квартиры приносит арендную плату и позволяет избежать части расходов, связанных с содержанием пустующего объекта. Это не универсальная схема для любого проекта, но именно поэтому она начинает появляться там, где обычные маркетинговые акции уже не дают нужного результата.
Почему застройщики сначала пытались продать квартиры "дешевле"
Ранее компании активно использовали схемы вроде "20/80" и "10/90", когда покупатель платит небольшую часть стоимости при заключении договора, а основную сумму - значительно позже. Такие предложения позволяют снизить первоначальную финансовую нагрузку на покупателя, не меняя официальную цену квартиры.
Но подобная схема не решает главной проблемы, если человек просто не может или не хочет брать на себя обязательство купить квартиру по нынешней цене.
В начале сентября глава Банка Иерусалима Яир Каплан говорил, что число отмен сделок с условиями "20/80" выросло на 40%, и призывал застройщиков корректировать цены. Он также предупреждал о рисках моделей "10/90", при которых покупатель фактически рассчитывает на изменение ситуации с ценами или процентными ставками в будущем. Теперь часть компаний ищет следующий вариант - не продавать квартиру вообще.
Самое необычное в нынешней ситуации состоит в том, что одновременно происходят две вещи, которые на первый взгляд плохо сочетаются.
С одной стороны, объем сделок в мае-июле действительно вырос на 20,8% по сравнению с предыдущими тремя месяцами. С другой - в июле продажи на свободном рынке резко просели, а количество непроданных новых квартир осталось около 85 тысяч.
Банк Израиля также характеризует запас непроданных квартир как стабильно высокий. При этом за май-июнь цены на жилье выросли всего на 0,1%, а за предыдущие 12 месяцев снизились на 1,5%.
Это больше похоже не на обвал рынка, а на затяжное перетягивание каната между продавцом и покупателем. Застройщик говорит: "Я не хочу снижать цену". Покупатель отвечает: "Я не готов платить столько". А квартира тем временем остается стоять готовой.
Что это означает для покупателей
Для человека, который ищет жилье, ситуация стала сложнее, но одновременно появилась дополнительная возможность для переговоров. Цена в рекламном объявлении уже не обязательно отражает конечные условия сделки. Если застройщик предлагает отсрочку платежа, субсидирует ипотеку, дает скидку на отделку или готов сдавать квартиру вместо продажи, важно считать не только цену квадратного метра, но и полную стоимость предложения.
Особенно внимательно стоит смотреть на предложения "10/90" и "20/80". Низкий первоначальный платеж не делает квартиру дешевле - он лишь переносит значительную часть финансовой нагрузки в будущее.
Аренда квартиры у самого застройщика тоже может оказаться интересной альтернативой для тех, кто пока не готов покупать. Но здесь важно заранее выяснить срок договора, условия его продления, возможность повышения арендной платы и судьбу квартиры, если компания все-таки решит ее продать.
А что будет с ценами дальше? Однозначного ответа сейчас нет.
С одной стороны, огромный запас непроданных квартир создает давление на продавцов. Чем дольше недвижимость остается на балансе компании, тем больше времени она оплачивает финансирование и тем сильнее заинтересована в превращении актива в деньги.
С другой стороны, снижение процентной ставки уже началось, а объем сделок в мае-июле заметно вырос. Если стоимость ипотек продолжит снижаться и покупатели вернутся на рынок, часть нынешнего запаса может постепенно уйти без масштабного падения цен.
Поэтому нынешнюю ситуацию правильнее описывать не как "рынок жилья рухнул", а как рынок, который пытается найти новую точку равновесия. Пока покупатель ждет более выгодных условий, застройщик ищет способы не продавать дешевле. И аренда непроданных квартир стала одним из самых наглядных признаков этого противостояния.
Если эта практика будет распространяться, израильский рынок жилья может постепенно получить еще одну особенность: одна и та же квартира сначала строится как товар для продажи, затем превращается в арендный актив, а спустя несколько лет снова возвращается на рынок.
И тогда главный вопрос будет уже не в том, сколько квартир построено в Израиле. Вопрос в том, сколько из них владельцы действительно готовы продать по той цене, которую сегодня способен заплатить покупатель.
комментарии