Застройщики продают больше, но рынок недвижимости не оживает

На первый взгляд, израильский рынок недвижимости подает признаки восстановления. В августе 2026 года застройщики продали 3362 новые квартиры - на 6% больше, чем за тот же месяц годом ранее. Но за этой цифрой скрывается совсем другая картина: если убрать государственные программы субсидирования, продажи новых квартир на свободном рынке не выросли, а сократились. Вторичное жилье тоже продается хуже, а покупатели все чаще ждут скидок и не спешат принимать решения.

Поэтому говорить о полноценном возвращении спроса пока рано. Застройщики научились поддерживать продажи с помощью рассрочек, льготных кредитов и специальных предложений, но это еще не означает, что израильтяне снова готовы покупать квартиры на прежних условиях.

Рост, который обеспечило государство

Согласно обзору главного экономиста Министерства финансов Израиля за август, за месяц в стране заключили 7532 сделки с квартирами - как новыми, так и вторичными, включая жилье по государственным программам. Это на 1% меньше, чем в августе 2025 года, и на 2% меньше, чем в июле.

Из общего числа сделок 3362 пришлись на новые квартиры, проданные застройщиками. Формально это рост на 6% за год. Однако Минфин подчеркивает: увеличение полностью объясняется расширением продаж квартир с государственным субсидированием.

Если исключить такие сделки, картина меняется. На свободном рынке застройщики продали 2072 квартиры - примерно на 2% меньше, чем годом ранее. Иными словами, покупатель, который приобретает жилье на обычных рыночных условиях, пока не спешит возвращаться в новостройки.

Государственные программы действительно помогают заключать сделки, но их нельзя считать показателем общего спроса. Для покупателя, который не соответствует условиям субсидирования или не хочет ждать подходящего проекта, ситуация остается прежней: высокая стоимость жилья, дорогая ипотека и необходимость тщательно просчитывать каждый шаг.

Вторичный рынок проседает сильнее

Еще заметнее осторожность покупателей проявляется на рынке квартир, которые продают частные владельцы. В августе было заключено 4170 таких сделок - на 7% меньше, чем годом ранее.

Это важный показатель для всего рынка. Вторичное жилье обычно дает покупателю больше возможностей для выбора: можно осмотреть готовую квартиру, оценить состояние дома и района, проверить инфраструктуру и не зависеть от сроков завершения строительства. Но даже здесь спрос не демонстрирует уверенного восстановления.

У владельцев квартир возникает непростой выбор. Можно продолжать выставлять жилье по цене, которую они считают справедливой, и ждать подходящего покупателя. Или соглашаться на уступки, если продажа нужна срочно - например, чтобы приобрести другую квартиру, переехать или закрыть ипотеку.

При этом снижение числа сделок не означает, что все продавцы готовы резко уменьшать цены. Многие предпочитают отложить продажу, если предложенная сумма кажется им слишком низкой. В результате рынок может надолго застрять в ситуации, когда продавцы не хотят уступать, а покупатели не готовы платить запрашиваемую цену.

Квартиры есть, покупателей не хватает

Еще один показатель, который не позволяет говорить о полноценном оживлении рынка, - объем непроданного жилья. По данным Центрального статистического бюро Израиля, в конце августа на продажу было выставлено около 85 680 новых квартир. Этого запаса хватило бы примерно на 26,7 месяца продаж при нынешних темпах реализации.

Фактически речь идет более чем о двух годах, необходимых застройщикам, чтобы продать уже выставленные на рынок квартиры, если скорость продаж не изменится. Это не означает, что все 85 тысяч квартир готовы к заселению: в статистику входят и объекты, строительство которых еще продолжается.

Запас непроданного жилья распределен по стране неравномерно. Особенно много квартир скопилось в Тель-Авивском и Центральном округах: на них приходится более половины всего предложения. В Тель-Авивском округе в конце августа оставалось около 26 330 квартир, в Центральном - примерно 21 190.

Для покупателя это может стать преимуществом. Там, где застройщики конкурируют за ограниченное число клиентов, у человека появляется больше пространства для переговоров - особенно если он готов рассматривать несколько проектов и не привязан к конкретному дому.

Но большой запас квартир не гарантирует одинаковых скидок во всех городах. В одном районе застройщику может быть выгоднее предложить рассрочку, в другом - включить в стоимость парковочное место или кладовую, а в третьем спрос остается достаточно высоким, чтобы не идти на серьезные уступки.

Рассрочки вместо снижения цен

Один из главных способов удержать продажи - специальные финансовые условия. Покупателю предлагают внести небольшую часть стоимости квартиры сейчас, а остальную сумму заплатить ближе к получению ключей. Наиболее известные схемы - 20/80 и 10/90, когда первоначальный платеж составляет соответственно 20% или 10% стоимости жилья.

Такие предложения особенно привлекательны для тех, кто пока не располагает всей суммой или рассчитывает продать нынешнюю квартиру до завершения строительства новой. В рекламе это выглядит как возможность войти в сделку с относительно небольшим первоначальным капиталом. Но отсрочка платежа не означает, что оставшаяся часть стоимости исчезает: ее все равно придется выплатить, а условия финансирования нужно внимательно проверять.

По данным Министерства финансов, в августе 2026 года доля сделок с финансовыми льготами со стороны застройщиков достигла 30% среди рыночных продаж в пяти регионах, которые отслеживает ведомство. Для сравнения: в мае такие предложения встречались примерно в каждой пятой сделке. За три месяца их доля выросла на 10 процентных пунктов.

Это показательный сигнал. Если бы покупатели активно возвращались на рынок и охотно приобретали квартиры по обычным условиям, застройщикам не приходилось бы так часто стимулировать сделки финансовыми бонусами. Рост числа подобных предложений говорит о том, что спрос остается недостаточно сильным.

При этом льготное финансирование не всегда равнозначно реальной скидке. Застройщик может сохранить рекламную цену квартиры, но взять на себя часть расходов по кредиту, перенести крупный платеж или предложить дополнительные условия. Покупателю важно сравнивать не только первоначальный взнос, но и полную стоимость сделки, включая будущие платежи, индексацию и расходы на ипотеку.

Почему такие сделки могут быть рискованными

У рассрочек есть и менее очевидная сторона. Когда покупатель подписывает договор, вносит небольшую сумму, а основной платеж откладывает на несколько лет, он берет на себя обязательство, которое придется выполнять в будущем. За это время могут измениться доходы семьи, условия кредитования, стоимость жилья и сама жизненная ситуация.

В августе Times of Israel писал о росте числа отмененных сделок с недвижимостью. По данным обзора Минфина, количество отмененных покупок с начала 2026 года выросло на 41%. Речь шла о договорах, заключенных в 2023-2025 годах: к августу было отменено 1821 соглашение, причем около 500 отмен пришлись на первые семь месяцев 2026 года.

Особенно заметно выросла доля отмен по договорам, подписанным в 2024 году. К августу было отменено 738 таких сделок против 495 в январе. Относительная доля расторжений увеличилась с 1,5% до 2,3%.

Минфин связывал эту тенденцию в том числе с агрессивными схемами финансирования, которые предлагали застройщики. В отдельных случаях покупателю не требовалось вносить первоначальный платеж при покупке квартиры на стадии проекта, а штрафы за отказ от сделки были снижены или отменены.

Это не значит, что любая рассрочка опасна или что покупателям следует отказываться от подобных предложений. Но договор с небольшим первоначальным взносом нельзя воспринимать как возможность безболезненно передумать через год или два. Перед подписанием необходимо проверить условия расторжения, сроки платежей, привязку к индексу строительных затрат и возможность получить ипотеку на нужную сумму к моменту окончательного расчета.

Цены снижаются, но не так быстро, как хотелось бы покупателям

Осторожность покупателей отражается и на ценах. По данным Центрального статистического бюро, в июле-августе 2026 года индекс цен на жилье снизился на 0,6% по сравнению с предыдущим двухмесячным периодом. В годовом выражении падение составило 1,8%.

Это уже не единичное колебание: статистика фиксирует продолжительный период годового снижения цен. Однако речь идет об общенациональном индексе, который учитывает качество и характеристики проданных квартир. В конкретном городе или районе динамика может быть совершенно иной.

В июле-августе цены снизились в большинстве округов. В Тель-Авивском округе падение составило 0,9%, в Центральном - 0,7%, в Иерусалимском - 0,3%, в Южном - 0,1%, а в Северном - 1,5%. Единственным округом, где за этот период зафиксировали рост, стала Хайфа - на 0,4%.

Но даже снижение индекса не означает, что покупатель может рассчитывать на автоматическую скидку в 1,8% при покупке любой квартиры. Средний показатель отражает множество сделок, а итоговая цена конкретного объекта зависит от его состояния, расположения, этажа, наличия парковки, защищенной комнаты и других характеристик.

К тому же продавцы не всегда готовы признавать, что рынок изменился. Многие ориентируются на цены соседних квартир, объявления в интернете или суммы, за которые жилье продавалось несколько лет назад. Но цена в объявлении и сумма, которую покупатель действительно готов заплатить, - далеко не одно и то же.

Ипотека остается серьезным препятствием

Еще один фактор, который мешает рынку восстановиться, - стоимость заемных денег. 21 октября Банк Израиля оставил учетную ставку на уровне 3,25%. Это уже ниже прежних пиков, но ипотека для многих семей по-прежнему остается тяжелой финансовой нагрузкой.

Даже небольшое изменение процентной ставки может заметно повлиять на ежемесячный платеж, особенно если речь идет о крупной ипотеке на длительный срок. При высокой стоимости квартир покупателю приходится одновременно справляться с большим первоначальным взносом и значительными выплатами банку.

Для семей, которые приобретают первую квартиру, это особенно чувствительно. Они конкурируют не только с другими покупателями, но и с высокими ценами на жилье, расходами на аренду до получения ключей и дополнительными затратами на ремонт, мебель и оформление сделки.

Банк Израиля в октябрьском обзоре отмечал, что объем сделок с жильем в июле и августе замедлился после роста в мае и июне, а запасы непроданных квартир остаются высокими. Регулятор также указывал на необходимость сохранять достаточное предложение жилья в долгосрочной перспективе. Иными словами, даже при снижении цен и появлении привлекательных предложений рынок не может быстро восстановиться без улучшения доступности жилья для покупателей.

Что происходит с застройщиками

Большой запас непроданных квартир и необходимость предлагать финансовые бонусы создают давление на строительные компании. Им нужно поддерживать денежный поток, обслуживать кредиты, оплачивать работу подрядчиков и продолжать строительство уже начатых проектов. Чем дольше квартиры остаются непроданными, тем сложнее становится финансовое положение отдельных компаний.

Однако это не означает, что все застройщики находятся на грани кризиса. У крупных компаний могут быть значительные резервы, несколько проектов на разных стадиях и доступ к банковскому финансированию. Кроме того, высокая себестоимость строительства ограничивает возможности для прямого снижения цен.

Для рынка важен и другой фактор: новые проекты нельзя остановить мгновенно. Даже если продажи замедлились, строительство уже начатых домов продолжается, а обязательства перед покупателями и банками сохраняются. Поэтому избыток предложения может накапливаться еще некоторое время, прежде чем темпы строительства и запуск новых проектов заметно отреагируют на снижение спроса.

Стоит ли сейчас покупать квартиру

Для тех, кто планирует приобрести жилье для собственного проживания, нынешняя ситуация дает больше возможностей для переговоров, чем рынок с быстро растущими ценами. Особенно это касается новостроек в районах с большим количеством непроданных квартир. Но привлекательная реклама и низкий первоначальный взнос сами по себе не делают сделку выгодной.

Покупателю стоит выяснить, сколько аналогичные квартиры действительно стоят в этом районе, а не только сравнивать рекламные цены застройщиков. Важно также проверить, сколько объектов осталось в проекте, когда обещают завершить строительство, какие платежи будут индексироваться и что произойдет, если сроки сдачи нарушат.

Тем, кто выбирает вторичное жилье, имеет смысл следить за объектами, которые долго остаются на рынке. Если владелец уже несколько раз снижал цену или квартира выставлена на продажу после неудачных попыток найти покупателя, у потенциального клиента может появиться пространство для торга. Но перед сделкой особенно важно проверить юридический статус квартиры, состояние здания и возможные расходы на ремонт.

Инвесторам стоит быть еще осторожнее. Сочетание большого запаса непроданных квартир, слабого спроса и финансовых стимулов со стороны застройщиков означает, что рассчитывать на быструю перепродажу или гарантированный рост стоимости рискованно.

Пока израильский рынок недвижимости не столько восстанавливается, сколько приспосабливается к новой реальности. Застройщики продают больше благодаря государственным программам и финансовым предложениям, но свободный рынок остается вялым, вторичное жилье теряет покупателей, а цены постепенно корректируются. Для покупателей это может стать шансом заключить более выгодную сделку - при условии, что они будут оценивать не рекламную скидку, а полную стоимость квартиры и собственные возможности платить за нее.