Израильский рынок недвижимости оказался в ситуации, которая еще несколько лет назад казалась почти невозможной.
Страна, десятилетиями жившая с разговорами о хроническом дефиците квартир, столкнулась с обратной проблемой - избытком непроданного жилья. По данным Центрального статистического бюро, на конец января 2026 года в стране насчитывалось около 86 290 новых квартир, ожидающих покупателя, - исторический максимум. К концу апреля запас немного снизился, до 84 тысяч, но при нынешних темпах продаж на его полную реализацию потребуется почти двадцать девять с половиной месяцев.
Больше всего непроданного жилья сосредоточено в Иерусалиме, где его число превысило десять тысяч квартир. Около четверти всего накопленного запаса - это льготные квартиры программы "Цена для новосела", покупаемые с государственным субсидированием, а значит, часть проблемы связана не с рыночным спросом как таковым, а с бюрократическими и финансовыми условиями получения подобных льгот. Оставшиеся три четверти - обычное рыночное жилье, которое застройщики просто не могут продать по заявленным ценам.
Динамика продаж подтверждает, что дело не в статистической аномалии, а в устойчивом охлаждении спроса. Продажи нового жилья за три месяца - с февраля по апрель 2026 года - снизились на 11,6% по сравнению с предыдущим трехмесячным периодом и на 7,4% в годовом выражении.
Вторичный рынок пострадал еще заметнее: продажи там упали на 17,7% относительно предыдущего квартала и почти на 13% год к году. При этом именно вторичное жилье продолжает составлять большинство сделок - 61% от общего числа проданных за квартал квартир, то есть 12 560 объектов из общего показателя. Отдельно за апрель было продано 5 120 квартир по всей стране.
На фоне такого спроса цены действительно снижаются, но снижение это скромное и крайне неравномерное. Индекс цен на покупку жилья за март-апрель 2026 года упал на 0,3% - это уже третье такое снижение с начала года, прерванное лишь одним месяцем небольшого роста. За последний год индекс цен опустился на 1,3%, а стоимость именно новых квартир, с учетом государственных жилищных лотерей, снизилась заметнее - на 3,9%.
Однако падение распространяется не на все города одинаково: в Герцлии, например, цены выросли за отчетный период на 7,4%, а в Кфар-Сабе - на 0,7%, тогда как в большинстве остальных городов зафиксировано снижение.
Куда интереснее то, что происходит одновременно на рынке аренды - и этот контраст лучше всего объясняет, почему разговоры об "удешевлении жилья" стоит воспринимать с осторожностью. Пока квартиры на продажу дешевеют на доли процента, аренда дорожает ощутимо: для тех, кто продлевает действующий договор, рост составил 2,5%, а для новых арендаторов - уже 6,8%. Получается, что семьи, не готовые или не способные купить квартиру даже по немного сниженной цене, вынужденно перетекают на рынок аренды, разгоняя там цены вместо того, чтобы получить облегчение.
Ключевая причина, по которой номинальное снижение цен почти не ощущается покупателями, - это стоимость ипотеки. Средний ипотечный кредит в Израиле составляет 1,1 миллиона шекелей на срок в двадцать три года, а при нынешней средней ставке в 4,6% ежемесячный платеж по такому кредиту достигает порядка 6400 шекелей.
Главный экономист компании Phoenix Financial Матан Шитрит прямо указывает: чтобы позволить себе покупку квартиры на нынешних условиях, семье необходим доход на 20–25% выше текущего среднего уровня. Даже если Банк Израиля продолжит снижать ключевую ставку - а рынок в конце мая закладывал вероятность ее снижения до 3,75% - кардинального перелома в доступности жилья это не гарантирует, поскольку разрыв между ценами и доходами семей слишком велик, чтобы закрыть его одним лишь удешевлением кредита.
Есть и внешний фактор, который дополнительно давит на рынок, - необычно крепкий шекель, торгующийся у тридцатилетнего максимума к доллару. Для израильской экономики в целом это, как правило, хороший знак, но для рынка недвижимости он оборачивается снижением интереса со стороны иностранных покупателей, для которых квартиры в Израиле в пересчете на доллары или евро стали заметно дороже, чем несколько лет назад. Эта категория покупателей исторически поддерживала спрос в дорогих сегментах рынка, и ее отступление лишь усиливает дисбаланс между предложением и спросом.
Издание TheMarker описывает нынешнюю ситуацию как противостояние на истощение между застройщиками и покупателями, и формулировка выглядит точной. Держать на балансе десятки тысяч непроданных квартир становится для девелоперов все дороже - растут расходы на обслуживание кредитов, налоги и содержание объектов.
При этом значительная часть владельцев жилья не испытывает прямого давления со стороны банков и не вынуждена продавать срочно и по любой цене, что удерживает рынок от резкого обвала. В результате складывается не коллапс цен, которого некоторые ожидали, а медленная, вязкая коррекция, постепенно смещающая переговорную силу в сторону покупателей.
Большинство аналитиков сходятся в том, что именно 2026 год может стать переломным для рынка, но перелом этот, судя по всему, будет постепенным, а не резким. Если Банк Израиля продолжит смягчать денежно-кредитную политику, ипотека постепенно подешевеет и часть покупателей, откладывавших решение, вернется на рынок. Однако колоссальный запас непроданного жилья, накопленный за последние два года, будет еще долго давить на цены сверху, не позволяя им расти, но и не создавая условий для их резкого падения. Отвечая на вопрос из заголовка - жилье в Израиле действительно немного дешевеет в номинальном выражении, но говорить о начале доступного для среднего покупателя рынка пока преждевременно, поскольку рост цен на аренду и высокая стоимость ипотеки полностью нейтрализуют эффект от скромного снижения цен на покупку.
комментарии